Imagine descobrir que o elevador do seu prédio parou de funcionar ou que a bomba d’água falhou no fim de semana. Mais do que um simples incômodo, essas situações poderiam ter sido evitadas com uma rotina simples, mas essencial: a manutenção preventiva em condomínios.
Muitos síndicos ainda deixam a manutenção para depois, ou só agem quando o problema já está instalado. No entanto, esse tipo de comportamento pode sair caro — tanto no bolso quanto na segurança dos moradores.
Neste artigo, você vai entender por que a manutenção preventiva é indispensável para a boa gestão condominial, quais os principais itens que precisam ser monitorados e como organizá-la de forma eficiente.
O que é manutenção preventiva e por que ela é importante?
A manutenção preventiva é o conjunto de ações planejadas para conservar e garantir o funcionamento adequado dos sistemas, equipamentos e estruturas do condomínio. Seu principal objetivo é evitar falhas antes que elas aconteçam.
Diferente da manutenção corretiva — que age após um problema surgir — a manutenção preventiva antecipa situações de risco, promovendo mais segurança, economia e organização.
Principais benefícios da manutenção preventiva em condomínios:
- Evita acidentes e falhas graves
- Reduz custos com reparos de emergência
- Aumenta a vida útil dos equipamentos
- Cumpre exigências legais e normativas
- Valoriza o imóvel
- Garante mais tranquilidade para os moradores
Responsabilidade do síndico: o que diz a lei
De acordo com o Código Civil (art. 1.348), o síndico é o responsável legal pela conservação e manutenção do condomínio. Isso significa que ele deve:
- Garantir o funcionamento adequado de todos os sistemas e equipamentos
- Contratar empresas especializadas para realizar inspeções e reparos
- Registrar manutenções em atas e documentos acessíveis
- Agir preventivamente, sem esperar que ocorram falhas ou acidentes
Negligenciar essa obrigação pode gerar responsabilidade civil ou criminal ao síndico em caso de incidentes.
O que deve ser incluído na manutenção preventiva de um condomínio?
A manutenção preventiva deve abranger todos os sistemas que envolvem segurança, funcionamento e conforto dos moradores. Veja os principais itens que merecem atenção:
1. Elevadores
- Verificações periódicas obrigatórias por lei
- Teste de freios, cabos, iluminação e sinalização
- Troca de peças com desgaste
2. Sistema elétrico
- Inspeção de fiações, disjuntores e quadros de energia
- Verificação de sobrecargas
- Testes em geradores e sistemas de emergência
3. Sistema hidráulico
- Verificação de vazamentos em caixas d’água, bombas e tubulações
- Limpeza de reservatórios
- Manutenção das bombas de recalque e pressurização
4. Combate a incêndio
- Verificação de extintores (validade, pressão e lacre)
- Testes nos hidrantes e mangueiras
- Checagem do alarme e luzes de emergência
- Atualização do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros)
5. Áreas comuns
- Conservação de pisos, paredes e estruturas
- Manutenção de portões, interfones e câmeras
- Revisão de equipamentos em academias, brinquedotecas, piscinas e salões
6. Fachada e estrutura
- Avaliação de infiltrações, trincas e deteriorações na fachada
- Inspeções prediais com engenheiro civil ou técnico habilitado
Quando realizar a manutenção preventiva?
A frequência das manutenções depende do tipo de equipamento e da recomendação dos fabricantes e normas técnicas. No entanto, um bom cronograma preventivo deve considerar revisões:
- Mensais: elevadores, bombas, portões automáticos, sistemas elétricos
- Trimestrais: extintores, sistemas hidráulicos, câmeras e interfone
- Semestrais ou anuais: fachada, calhas, telhado, reservatórios de água
- Bienais ou conforme norma: inspeção predial completa
O ideal é manter um plano de manutenção preventiva com datas programadas, responsáveis técnicos e registros de cada serviço realizado.
Quais os riscos de não realizar manutenção preventiva?
A falta de manutenção pode resultar em:
- Desvalorização do imóvel: ninguém quer morar em um prédio com elevador quebrado ou infiltração nas paredes
- Prejuízos financeiros: reparos emergenciais são sempre mais caros
- Multas e interdições: órgãos fiscalizadores podem autuar o condomínio em caso de irregularidades
- Acidentes e tragédias: curtos-circuitos, incêndios, rompimentos de estrutura, entre outros riscos à vida
- Responsabilização do síndico: em caso de negligência comprovada, o gestor pode responder civil ou criminalmente
Como montar um plano de manutenção preventiva eficiente
Criar um plano de manutenção é uma das tarefas mais estratégicas da administração condominial. Veja como organizar:
1. Faça um diagnóstico completo
Avalie as condições atuais do condomínio e levante todos os equipamentos, sistemas e estruturas que exigem manutenção.
2. Contrate profissionais especializados
Sempre conte com empresas ou técnicos qualificados, com registro nos respectivos conselhos (CREA, CAU, etc.).
3. Elabore um cronograma anual
Monte um calendário com as datas previstas de manutenção, periodicidade e empresas responsáveis.
4. Documente tudo
Guarde laudos, notas fiscais, relatórios e fotos. Além de controle, esses registros servem como prova de que o síndico está cumprindo suas obrigações legais.
5. Envolva os moradores
Comunique os serviços com antecedência, justifique a importância dos cuidados e promova a cultura da prevenção entre os condôminos.
Tecnologia como aliada na manutenção preventiva
Hoje em dia, existem diversos recursos que facilitam o controle da manutenção em condomínios. Aplicativos de gestão condominial, como o Conviver App, ajudam o síndico a:
- Criar lembretes automáticos
- Registrar manutenções com fotos e datas
- Compartilhar informações com o conselho e moradores
- Gerenciar prestadores de serviço
Com tecnologia, é possível tornar a gestão mais transparente, organizada e eficiente.
A manutenção preventiva em condomínios não é apenas uma tarefa burocrática: é uma estratégia de proteção, valorização e economia. Quando bem executada, ela evita imprevistos, preserva a estrutura do prédio e garante o bem-estar dos moradores.
Cabe ao síndico e à administradora assumirem essa responsabilidade com seriedade e planejamento. Afinal, cuidar do presente é investir no futuro do condomínio.
E lembre-se: prevenir é sempre mais barato — e seguro — do que consertar.
